房屋渗水案件的审理思路和裁判要点
住房舒适问题既是民生问题，也是发展问题，关系人民安居乐业与社会和谐稳定，房屋居住使用中出现的渗水漏水现象成为城市生活的隐忧。房屋渗水案件虽然占案件总数的比例不大，但在日常生活中的发生频率却有上升趋势，对生产生活产生重要影响，而且极易成诉，成诉后此类案件在事实查明、法律认定、矛盾化解上均有难点，处理周期较长，有必要对其中涉及的较为普遍的问题进行分析梳理并予以明确。
一、房屋渗水案件审判情况及问题
（一）案件审判基本情况
虽然房屋渗水、漏水案件在法院受理的民事案件中占比不大，但是截至 2024 年 10 月，法答网上以“漏水、渗水”为关键词涉及民事审判的提问已达到 1256 条，扣除部分重复提问和非房屋类案件的问题，共有 1194 条。
1. 涉及案由
法答网中的相关提问涉及的案由主要有财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、物业服务合同纠纷、侵权纠纷、房屋租赁合同纠纷、商品房预售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、物权保护纠纷，其中财产损害赔偿纠纷占比 31%，相邻关系纠纷占比 23%，物业服务合同纠纷占比 16%，另有 8 条提问涉及如何确定案由。
2. 涉及主体
房屋渗水、漏水问题在司法实践中涉及的主体较多，主要有相邻业主、物业服务公司、开发商、承租人、业委会、供水供暖消防等公共管理机构，因此在确定被告以及承担责任主体时较为困难，这也是司法实践中一个难点。上述法答网的提问中涉及主体的一共有 945 条。
3. 涉及的损失类型
因房屋渗水、漏水问题导致的损失也有多种，关于此类提问有 181 条，比如最为直接的维修费用、财产损失，也有因此产生的其他费用如物业费、误工费、违约金、租金等，很多提问是关于损失类型和损失金额的确定，直接损失和间接损失的承担也是该类案件审理中的难点。
4. 关于鉴定中遇到的问题
房屋渗水、漏水问题的判断基本是基于鉴定结论，但在司法实践中，鉴定的开展、鉴定费用的承担、鉴定结论的确定性、鉴定费用与损失的关系都与案件的处理紧密相关。在上述的案件处理中，就鉴定产生问题的提问有 127 条，其中当事人不配合鉴定占比 42%，无法通过鉴定漏水原因占比 25%，鉴定费用的承担问题占比 24%，鉴定费用超过损失占比 11%。
（二）现有问题
1. 法律适用碎片化。根据前述统计，目前法律适用中，对此类案件的案由并无统一确定方式，相邻关系、侵权责任、财产损害赔偿纠纷占多数，但每类案由的裁判标准和尺度存在较大差异，导致赔偿金额也存在不同的波动。
2. 存在技术依赖困境。目前超过 60% 的此类案件都需要启动鉴定，平均审理天数均较长，如果按照自然审理天数计算，很难在法定审限内结案，而且鉴定费用在诉讼费用中占比较高，导致出现赔偿费用低于鉴定费用的情形。
3. 预防机制缺失。目前此类案件的处理，大多是事后救济，房屋检修、日常维护等缺乏相应的工作责任机构和流程，预防机制不足，因无相关记录，导致发生纠纷后更难以处理。
二、房屋渗水原因的认定
确定渗水原因是审理此类案件的第一步，房屋渗水、漏水的原因是极其复杂的，审理中对渗水原因进行溯源分析是妥善处理好矛盾纠纷的关键。
（一）通过生活经验判断
法官原则上要进行实地勘验，在对现场分析察看后，采取以生活经验即可进行的原因排除法，由此确定审理方向和潜在的责任主体，达到事半功倍的效果。
从案例情况看，渗水部位往往最初出现在天花板或墙面，溢水现象则出现在水管、水龙头、热水器等储水设备中。针对天花板或墙面渗水，可采取“向上”“向外”溯源两种方式找到实质渗水点。“向上”是指依据房屋结构图，直接查找到渗水墙面对应的上层结构。上层结构可能对应露台、卫生间等楼上业主专有部分，也可能对应高半层的楼道水房等公共区域。对于这些长期接触水源的部位，一旦防水施工不到位或老化磨损，极易渗水至下层结构。对于临近外墙的房屋墙面渗水还可以考虑“向外”察看是否存在外墙破损，水源从上至下流经外墙的过程中可能会缓慢渗入墙面。法官根据现场勘验情况及审理经验对潜在的实质渗水点进行初步判断之后，可根据必要性以闭水试验、喷淋试验等方式锁定原因，获得裁判依据。
以一案为例，王某购入的二手房次卧墙面渗水。王某无法确定渗水原因，认为可能是外墙破损导致雨水从外至内渗入，或是楼上业主阳台防水不到位导致水源从上至下渗入。因协商无果，王某将开发商、楼上业主均列为被告，诉至法院。审理中采取了原因排除法，进行分步骤试验。第一步是针对外墙进行喷淋试验，考虑是否因外墙破损部分灌水进入屋内墙体，试验结果为未发现明显渗漏痕迹。第二步是由楼上业主对阳台部分进行试水试验。现场查看后发现，楼上阳台台阶与平面间的缝隙为可能的渗水点，与楼上业主沟通，试水试验需涵盖此处。试验完成后，原告家中有明显渗水痕迹，渗水原因最终确定为楼上阳台台阶与平面连接处防水不到位。后楼上业主自愿为原告维修，该案以原告撤诉结案。
（二）通过专业鉴定机构判断
通过专业机构确定的一般有以下原因：
1. 房屋质量原因：开发商防水设计不合理、防水材料不达标、管道接口未封闭、管线布局不规范等。
2. 日常维护管理原因：供水单位的管理维护不到位，物业对公共管道、房顶排水等日常排查不到位。
3. 相邻业主原因：相邻业主使用不当，或装修中私自改动排水管道等，或正常使用但设备老化或防水层失效。
4. 自然原因：极端天气导致的大量积水或雨水倒灌等。
一旦启动鉴定，费用成本、时间成本必然增加，事实未查清或鉴定方向偏差会导致鉴定结论缺乏参考性，反而会产生当事人与法院间的矛盾转化。法官要对鉴定程序起主导作用，无论是鉴定方案、鉴定费用、勘验时间、退案管理、出具鉴定报告，均要与鉴定机构和各方当事人意见达成充分一致，减少次生矛盾的产生。
三、责任主体及相应处理原则
查明实质渗水部位、锁定渗水原因后，即可适用法律规范确定责任主体。认定法律关系是适用法律规范、确定责任主体的前提。认定责任主体的难点在于原、被告之间的法律关系交错。渗水发生致房屋装饰装修物受损，往往是多因一果，如开发商建筑设计不合理、施工单位存在施工质量问题、装修公司装修过程中处理不当、发生渗水后物业公司服务不及时造成损失扩大等，造成法律关系与原因确定的复杂性相互交织，责任主体难以确定。
（一）房地产开发商
1. 保修期内。若查明的渗水原因是房屋存在质量缺陷所致，则需要区分房屋是否在质量保修期内。依据原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为 5 年。原建设部要求房地产开发企业在商品房销售中实行《住宅质量保证书》制度，也明确了房地产开发企业的保修义务。若开发商交付时即存在质量缺陷，如施工时的建筑材料、施工方式不合格，房屋在保修期内，开发商应当承担免费维修责任。
2. 保修期外。在已过 5 年质保期的情况下，若发生渗水的部位为屋顶、外墙等业主共有部分，则可启动物业专项维修资金进行维修。我国《物业管理条例》规定了专项维修资金制度，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。若专有部分已过质保期，则责任承担主体为实际侵权人。
关于保修期问题，有些渗水争议诉至法院时已过 5 年保修期，但房屋在 5 年保修期内已发生过渗水，业主向开发商或物业要求维修未能解决的，应认定保修期顺延。因为按照合同约定，开发商应交付质量合格的房屋，开发商的违约行为造成渗水，故保修期应予顺延。
（二）物业服务单位
民法典第九百四十二条规定，物业服务人对物业服务区域内的业主共有部分具有妥善维修、养护、经营等义务。上文已对物业公司应承担的共有区域内水管的养护责任进行了论述，对于共有区域的范围，也应予以明确。
1. 共有范围。依据民法典第二百七十四 条、第二百八十一条，共有部分的范围包含小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，还包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施。公共通道、楼梯等公共通行部分、设备层或设备间等结构部分，也属于业主共有。因此，设置于共有区域的水房内部结构和设施，除法律明确规定由供水单位负责管理维护的外，均由物业服务单位负责。如果物业公司未及时采取止损措施致损失扩大，其也应承担相应的损失赔偿责任。
2. 管理职责。物业公司的主要职责有，建立公共区域管理清单台账，定期巡查并做好登记；定期清理公共管道特别是雨污管道，对公共自来水管道做好防冻保护，消除隐患；业主房屋装修时，应督促业主对卫生间、厨房等易渗水位置做好防水处理；对突发渗水及业主报修，应做好报告人、楼号、事由登记，及时至现场采取减损措施，同时以视频、照片做好事发现场证据固定，以备事后查明原因、分清责任。如果物业公司在上述范围内没有尽到工作职责 , 则应当根据对结果造成的影响程度，承担相应的赔偿责任。
（三）相邻不动产权人
1. 产权人擅自改造。相邻不动产权人（上下相邻或左右相邻）对房屋管道及结构进行不当改造、改变房间用途，或未对卫生间、厨房、露台等部位采取有效防水措施，均会导致渗水事件发生，相邻不动产权人即为责任承担主体。
业主应尊重社会公德，规范使用洁具、下水设施，以免管道堵塞造成污水外溢之患。严把装修中厨房、卫生间防水处理关，督促装修公司做好防水试验，确认合格情形下才可继续施工。室内水管做好防冻措施，外出前检查水龙头是否关闭，长期外出建议关闭自来水总阀。
2. 承租人不当使用。实际生活中，居住使用人与所有权人不一致的情况时有发生。如渗水是因个人承租方不当使用房屋，或第三方中介机构承租房屋进行不当改造导致的，受损方对承租人、所有权人均享有诉权。承租人作为直接侵权人应承担损害赔偿责任。若受损方仅起诉所有权人，法院判决所有权人承担损害赔偿责任后，所有权人可向实际侵权的承租方追偿。如一案例中，承租人未按洗衣机说明书规范操作，在停止使用洗衣机时未关闭水龙头，同时连接洗衣机的水管也存在老化现象，共同造成房屋溢水，进而渗入楼下。所有权人在赔偿楼下业主之后，起诉承租人追偿损失，法院按过错程度认定双方分担损失。
3. 装修公司施工原因。目前的立法并未强制要求家装施工单位持有装饰装修施工资质，实际生活中，家装由“施工队”完成的并不少见，施工的规范程度良莠不齐。装修公司原因导致渗水的一种可能是卫生间、厨房防水施工不到位，另一种可能是装修时对原有管道或储水设施造成破坏。相邻业主在向其他业主赔偿损失后，在装修公司未按约履行合同义务、造成房屋渗水的情况下，可根据装饰装修合同关系，依据合同法律关系或侵权责任法律关系主张权利。
（四）供水单位
房产所在区域内的水务公司为城市自来水供水单位。根据《物业管理条例》第五十一条，供水单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
1. 养护范围。供水单位对管线设施的养护责任范围是需要厘清的法律问题。国务院《城市供水条例》第二十七条对此规定为“专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施”。《南京市城市供水和节约用水管理条例》第十五条规定，供水单位的维修养护范围为“取水设施、泵站、净水厂、贮水、加压设施、输（配）水管道、阀门”，此规定与国务院《城市供水条例》第二十七条表述基本一致。《江苏省城乡供水管理条例》第二十五条明确供水单位负责最终用户户外供水设施的维护和管理，保证城乡供水设施的安全、正常运行。用户户内管道等用水设施由最终用户负责管理。
由上述条文可知，业主专有部分内水管由业主自行维护，进户总水表和公共输水管道由供水单位维护，此无疑义。但进户总水表之后、进入业主专有部分之前的水管管理维护责任主体如何确定，需要结合法律法规和生活经验判断。此部分水管往往位于楼道、走廊等业主共有部分，与专有部分存在明显物理区隔，且小区大门、楼道间外人通行受限，水表房一般上锁，钥匙多为物业公司掌握，要求每户业主、水务公司密切关注这一部分的水管养护情况，显然不符合常理。
2. 责任不明时的范围区分。连接进户总水表前的户外输水管网、进户总水表，由供水单位负责管理维护，若出现管网破损或水表更换操作不当造成业主专有部分泡水的，水务公司应当承担财产损害赔偿责任。业主对其专有部分内的水管自行承担维修养护责任。进户总水表之后、进入业主专有部分之前，位于走廊、楼道等公共区域的水管由物业公司进行维护，若物业公司疏于管理造成水管破裂的，物业公司应为责任主体。
实务中，一旦出现水管溢水，受损方往往会将供水单位列为被告。如一案例中，渗水点及渗水原因基本明确，系楼道水表间内进户水表与水管连接处滴水，但责任主体不明。水务公司更换水表后 7 个月，水表间下方的 701 室业主家中墙面出现严重发霉，701 室业主先后起诉入户水管所有者 802 室业主、物业公司、水务公司，各方均主张并非责任主体。法院经审理认定，水表更换需拆卸两端水管，水表更换后进户水表与水管连接处的水滴逐渐渗入楼下造成墙纸发霉，并且此事发生的时间在更换水表后 7 个月，故应认定为水务公司不当更换水表造成滴水发生。物业公司未对上锁的公共水表间履行定期巡检义务造成损失扩大，亦应承担责任。
四、确定法律关系并审查请求权基础
渗水案件涉及主体众多，有些渗水是多种原因导致，不同主体间利益冲突产生的法律关系纷繁复杂。原告在渗水原因不明情形下诉至法院时，一般会根据自己掌握的信息和认知，选择一个或两个被告。请求权基础、法律关系，需要经过审理查明渗水原因后，才能真正确定。
1. 法律关系。根据现有案例梳理，房屋渗水案件的基础法律关系大致存在以下几种：相邻不动产权人间的相邻关系（不动产权利人又分为所有权人和占有使用人）；房产开发商与产权人间的房屋买卖合同关系；产权人与物业公司间的物业服务合同关系；产权人与装修公司间的装饰装修合同关系；供水单位与产权人（用户）间的供用水合同关系。
产权人依据不同法律关系主张权利，法院据此审查确定不同的请求权基础。如果是单一的责任主体相对比较简单，而有的渗水系多因一果，典型的是邻居使用不当堵塞公共管道，物业公司未定期检查清理管道造成溢水。因此，一个案件中可能存在数个复合法律关系。
2. 案由确定。案由通常是根据案件的法律关系和争议焦点来确定的，所以在分析了渗水原因和责任主体后，可能会涉及以下案由，如果是开发商或者施工方的责任，案由可为商品房预售合同纠纷或建设工程合同纠纷，如果是二手房房屋买卖，可为房屋买卖合同纠纷。如果是相邻业主导致，案由为相邻关系纠纷，如造成了财产损失，也可为财产损害赔偿纠纷。如果涉及公共区域的物业管理问题，可为物业服务合同纠纷。针对不同的主体，并结合诉讼请求确立不同的案由，相应的审查要素有所区别，合同和侵权责任的法律关系不同，则审查方向不同，确定损失的依据和标准也会有所差别。
五、损失金额的认定
渗水必然导致装修等财物受损，同时造成次生财物受损。当事人之间往往无法协商损失金额。
1. 直接损失。明确责任主体后，应当根据原告诉请确定维修方案或损失金额。若原被告对进行维修达成一致，法院可委托司法鉴定机构出具维修方案。装修、家具等受损财物现状保存完整的情况下，墙面、地板、橱柜等受损部位的修复费用可委托鉴定机构进行价值评估。在房屋受损现状消失如已被二次装修覆盖的情况下，依据民法典第一千一百八十四条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算，法院只能结合渗水事件发生时的照片、视频对受损物品进行估测，再依据原告举证的第一次装修时的付款凭证、一定的使用折旧率，对损失金额进行酌定。酌定损失金额，对原告的举证能力提出了较高要求，更对法官日常生活经验的丰富度、整体利益平衡的把握度提出了较高要求。
2. 间接损失。间接损失的认定需结合案件实际情况酌情考虑。常见的间接损失有以下几项：1. 房屋因维修不能居住使用，业主主张在外居住的费用。一般情形下，房屋渗水不需要全屋维修，对卫生间、厨房、客厅、房间等单独区域的个别部位进行维修，不致造成整套房屋不能居住使用，所以对该费用不能扩大认定。如确需在外居住，可根据修复方案确定的修复期限及装修后合理的通风散味期限，按同小区同类住宅的租金标准确定。2. 环保检测费 , 渗水维修方法多为墙面涂料的重新粉刷。因市场合格的装修材料都经过环保认证，该项费用一般不予支持。3. 搬家费 , 参考因素同环保检测费的理由，一般情形下，房屋维修期间无须将家具搬出居住房屋，如确有需要，结合实际情形及市场价格确认。
（作者单位：江苏省南京市江宁经济技术开发区人民法院 江苏省南京市江宁区人民法院 格罗宁根大学）
